5年前，江北板块在南京楼市尚属“无名小卒”；而5年后，江北板块在南京楼市的地位已经举足轻重。这一切，在某种程度上要归功于开发商们的概念炒作，俗称玩“噱头”。但是，从去年年底开始，南京楼市进入了“冰冻期”，其中以江北楼市最为典型，不少楼盘遭遇了销售瓶颈，大幅度的促销优惠频频出现。江北楼市价格泡沫终于碎裂，开始为透支未来还债。江北楼市价格泡沫刚刚碎裂，万科却又旗帜鲜明地宣告，要打造1.5万元/m2以上的富人别墅区——红郡，只是，江北的楼市噱头已经被戳破，万科如此“高价进场”，会不会将已经处于疯涨状态下的迈皋桥房价再次拉上一个畸形的高度。

　　江北篇

　　□本报记者吴纪攀

　　3月的天气，忽冷忽热，江北楼市也跟天气一样，忽跌忽涨，让人看不透。3月1日，旭日上城打出4500元/m2的“一口价”，3月12日，苏宁地产对旗下的桥北3家楼盘抛出“一口价”优惠政策，“一口价”风潮在江北吹起。然而不久之后，3月20日，明发·滨江新城三期江景小高层对外公开预约价格为7600元/m2，其中有6处房源均价过万元。于是就有了江北楼市将重回5000元/m2的声音。一时间，江北楼市陷入了“价格门”的迷雾。江北楼市未来的走势将会如何，什么时候买才算合适？

　　降价是真涨价更像作秀

　　无论是旭日上城还是苏宁地产的3家楼盘，“一口价”虽然也有噱头，但是算下来每套房子也还有2万到4万元的真实降价。

　　天华绿谷的一位销售人员坦诚，降价肯定是真的。他提醒记者，如果不信可以看他们在网上房地产公示的、物价部门批复的一房一价“价目表”。记者对比网上房地产公示的价目表发现，相比此次“一口价”叫卖的4188、4088、4480元/m2，物价部门批复的价格的确要高得多，幅度大约在500元至600元/m2。也就是说，就单套房源而言，每平方米下降的幅度在500元至600元。以天华绿谷一套底楼的91m2两室套为例，降价前单价为4508元/m2，总价41万元左右；而按照4188元/m2的“一口价”叫卖，总价仅为38万元，便宜了3万元。至于涨价的明发·滨江新城却明显在炒概念。

　　3月初，“一口价”刚出现时确实引起了楼市的震动，网上房地产的数据显示，3月上旬浦口板块的销售非常强势，几乎撑起了南京楼市的半壁江山，3月22日达到顶峰，当天浦口认购59套，成交226套，而当天南京的总成交量也仅仅是245套，但是到昨天就只有认购9套，成交2套的惨淡光景。

　　要为2007年的猛涨还债

　　目前江北楼盘供应量占到南京全部供应量的一半，体量大，价格低，是江北的两大标签。

　　但是经历了2007年的疯涨，江北楼盘的价格已经站上了历史的最高位。2007年对江北来说是相当重要的一年，2006年年末时，江北均价才刚过“三千”，几家江北开发商还预测江北的均价可能在2007年下半年突破“四千”，谁知计划赶不上变化，2007年初，楼市形势大热，在这种大环境下，江北在2007年开年价格就接近“四千”。由于全市房价涨幅急升，南京市政府相关部门在当年5月出台了新政，2007年8月前后开发商们用捂盘对抗政府的新政，一时间南京几乎无房可售，同时价格却迅速上涨。2007年的“金九银十”，江北价格达到了历史高峰，桥北一带楼盘直逼“五千”大关、甚至有楼盘已突破了“五千”，一年时间上演了一场让人心惊肉跳的“三级跳”。

　　2007年如此疯狂的表现为2008年的艰难埋下了苦果，所以每平米降个三四百元的“一口价”根本治不了这个病。之前就有不少业内人士指出，2008年南京楼市价格可能出现猛跌的也就是江北了。

　　“交通黄金线”仍是空中楼阁

　　江宁和江北经常被人放在一起比较，确实，江宁板块在2007年涨得也很快，这个早年大量开发一度造成房源堆积的板块，仅凭一条地铁线，周边房源迅速消化，物业价格迅速上涨，并带动了整个板块。以2007年初造就“2小时上涨1200元”事件轰动一时的江宁岔路口楼盘左邻右里为例，2006年11月30日，其均价为4200元/平米，2007年3月19日，均价为4600元/平米，2007年11月1日，均价为4900元/平米，2007年12月25日，均价为6000元/平米左右，一年均价上涨了1800元/平方米。

　　从涨价幅度和速度上来看，2007年江宁与江北差不多。但从利好实现的速度来看，就不太一样了。

　　首先，这两个板块最吸引人的利好——地铁线。江宁为地铁一号线南延，2006年11月20日开工，2009年年底建成通车。江北是地铁三号线，现在的消息是预计2008年开工建设，预计2015年通车，目前确切的站点位置还没定。2007年江北价格大涨之时，只是听到地铁三号线即将过江，而三号线的建设工程一块土还没有挖。

　　再来看江北的其他利好，两座长江大桥：长江三桥，位于现南京长江大桥上游约19公里处的大胜关附近，2005年10月通车。长江四桥，位于南京长江二桥下游12公里处的石埠桥附近，2010年建成通车。这两座大桥距离楼盘密集的桥北一带太远，对这一带普通居民的出行并没有太多的利好。

　　两条过江隧道：纬七路过江隧道，2005年2月开工，选址于纬七路——浦口区黄家村，由江南滨江快速路与纬七路互通立交过渡段接入点起，至江北收费广场连接快速路500米处止，整个工程隧道总长6156米，2009年正式通车。

　　纬三路过江隧道，具体走向北起浦口区浦珠路，沿浦口中心区北侧定向河路与丰字河路交叉后，下穿浦口区滨江大道，以隧道形式穿越长江主航道、潜洲、江心洲尾，向东南下穿河西滨江路后，沿定淮门大街向东与江东北路相交，全长约7.3公里，其中过江隧道长3.3公里，建设时间大约为2010年以前。

　　两条过江隧道对大桥交通的缓解有很大的帮助，同时也处于楼盘密集地段，是将来江北居民到主城的快速通道，但目前悬而未决的问题是，过江隧道是否收费，是否通公交车，能否如期建成通车？

　　万科篇

　　□本报记者黄蕾

　　万科在南京城北首个高档项目——红郡，将于今年6月落户迈皋桥地区。据了解，红郡项目为“叠加别墅”，房价为每平米1.5万至2万元。在房价上涨趋缓的大背景下，万科此举引来了质疑：万科大手笔在该地区如此打造“富人居住区”值不值？

　　红郡高房价南京少见

　　据了解,万科红郡位于红山动物园北广场旁边，总投资预计4.2亿元。据了解，该楼盘主推220平方米左右的精装修叠加式住宅。万科红郡的一位销售人员表示，红郡首先要推两幢楼28套，定价还未最后确定，应该在1.5万元到2万元之间。算上精装修的成本，每套总价约三百多万元。

　　“我们精装修的标准比较高。”售楼人员表示，装修包括中央空调、同层排水系统等高档配套设施，价格已含在总价内，同时大部分房源还会赠送地下室。

　　每平方米1.5万至2万元的价格，不仅远远超过迈皋桥地区其他楼盘的价格，即使在南京市也是为数不多。据搜狐网焦点房地产网的最新资料显示，目前在售和即将开盘的楼盘中，均价超过1.5万元/m2的房子，不超过10个，且多处于地理位置较好的市中心，像位于玄武区长江路2号的凯润金城均价18000元/m2，玄武板仓街3号的新世界花园均价18000元/m2，位于中华路内桥口的观城均价16000元/m2。

　　尽管是“叠加别墅”项目，万科红郡的价格还是引起了质疑。很显然，每平米1万5到2万元的房价，和普通百姓无缘。万科自己承认，红郡面向的是“更高端的客户群”。那么，万科是要在迈皋桥打造一个“富人居住区”吗？万科一位人士在接受记者采访时，对这样的说法予以否认。

　　万科的做法值不值？

　　对于红郡落户迈皋桥地区，业内人士表示了自己的看法。

　　“一般而言，别墅的重要特点之一，就是讲究私密性。而红郡项目，在私密性方面似乎不尽如人意。”南京一家方地产公司的负责人说。

　　从红郡公开的宣传资料看，该项目虽然背靠“红山森林公园”，但“前脸”却是敞开式的，且紧邻和燕路，因此，在私密性方面，显然有所不足，车流声等噪音的感染，显然降低红郡做为别墅的品位。南京一家地产公司销售部经理形容红郡为“一半是幽静，一半是嘈杂。”

　　更为人诟病的是，红郡的房价将为迈皋桥地区的房价竖立一个新的标杆。据了解，目前迈皋桥地区的房价，已经呈疯涨状态，像中电颐和家园卖到了9000/m2，伊丽雅特湾的价格卖到了8400/m2，美达浅草明苑也卖到了8000/m2；以河西为例位于奥体中心乐山路碧瑶花园均价9100元/m2，位于建邺区河西大街南侧宋都美域均价8800元/m2，迈皋桥楼盘价格已与其基本持平。

　　“由于迈皋桥地区的交通、生活配套等，已经比较完善，因此，这里的房价不管从内在动因还是外在动因方面，已经完全具备大幅上涨基础，在这种情形下，红郡的高价，无疑会起到一个价格示范作用！”一位房产中介公司的老总说，红郡的高价很可能将迈皋桥地区的房价，拉向畸高。

　　家住该地区黄家圩的张先生对此均价很是惊讶，他表示超过1万元的价格就已经远远超过一般人所能承受的心理价位，何况是1.5万元以上，他自己肯定不会购买。多数白领们对此价也是望而却步。正旦家具公司的销售经理严宁近期有购房的计划，在得知万科红郡的价格后，严宁毫不犹豫地选择了放弃，“环境的确不错，但价格实在太高了。”